National Health Investors (NHI)

Análisis fundamental de National Health Investors (NHI), es una REIT (Real Estate Investment Trust) americana que recientemente conocí en uno de los canales de youtube que sigo. La primera REIT que revisé fue Realty Income Corporation (O) ya hace algunos meses, pero llegué a la conclusión que, a pesar del modelo de negocio y los resultados, que parecían atractivos, probablemente estaba demasiado cara (la volveré a analizar dentro de poco, ahora que sé un poco más).

#. Business

National Health Investors es una REIT de atención médica establecida en Maryland el año 1991, que opera en Estados Unidos y se especializa en la compra-venta de instalaciones de atención médica para su posterior arrendamiento, financiación de hipotecas y pago de deuda de empresas de la salud, inversión en comunidades de viviendas para personas mayores, tanto con vida asistida como vida independiente, así como centros de enfermería especializada, consultorios médicos y hospitales especializados.

A 31 de diciembre de 2020, NHI tenía inversiones en 242 instalaciones médicas ubicadas en 34 estados; 162 de las cuales viviendas para personas de la tercera edad, 75 centros de enfermería especializada, 3 hospitales y 2 edificios de oficinas médicas. Sin contar la oficina corporativa de la empresa, valorada en $2.689.000, la inversión consistía en propiedades con un valor original de $3.262.381.000 y alquiladas de manera principal con contratos de arrendamiento de triple neto (el arrendatario se ocupa de todos los gastos de la propiedad) a 34 arrendatarios, con valor en libros de $297.373.000.

#. Senior Housing

A 31 de diciembre de 2020 la cartera de NHI incluía 151 Senior Housing arrendadas a distintos operadores, basadas en las necesidades de los usuarios:

Need-driven Senior Housing

• Assisted Living Facilities (ALF). A 31 de diciembre de 2020 la cartera de NHI incluía 94 residencias alquiladas a distintos operadores; 9 de ellas mediante préstamos hipotecarios garantizados. Los ALF’s son instalaciones independientes que brindan funciones básicas de alojamiento para residentes de edad avanzada. Los residentes suelen recibir ayuda en las tareas cotidianas diarias como ir al baño, aseo personal, administración de medicamentos y ejercicios de memoria, por lo que se considera las instalaciones como viviendas para personas mayores impulsadas por sus necesidades.
• Senior Living Campuses (SLC). A 31 de diciembre de 2020 la cartera de NHI incluía 14 campus para personas mayores (SLC) alquilados a distintos operadores. Los SLC contienen uno o más edificios con camas de infermería especializada, combinadas con un centro de asistencia que proporciona funciones básicas de alojamiento y comida para residentes de edad avanzada. Asimismo, pueden proporcionar asistencia a los residentes con actividades rutinarias como las que brindan las ALF. Normalmente la transición a un campus para personas mayores, más que una elección de vida, viene impulsada por la necesidad de recibir un nivel moderado de atención, por eso NHI considera los SLC como instalaciones impulsados por la necesidad. Los operadores de SLC generalmente reciben pagos de fuentes privadas y de programas gubernamentales como Medicare y Medicaid para residentes de enermería especializada.

Discreationay Senior Housing

• Independent Living Facilities (ILF): A 31 de diciembre de 2020 el portfolio de la empresa incluía 32 instalaciones de vivienda independiente (ILF) alquiladas a distintos operadores. Las ILF ofrecen unidades residenciales diseñadas especialmente para personas mayores más activas, ya que brinda varios servicios auxiliares a sus residentes como restaurantes y aulas de actividad y zonas sociales. Los servicios prestados por los operadores de ILF generalmente se pagan de fuentes privadas sin asistencia del gobierno, y como no brindan asistencia en las actividades cotidianas NHI las considera como instalación discrecional.
• Entrace-Fee-Communities (EFC): A 31 de diciembre de 2020 la cartera de NHI incluía 11 comunidades con tarifa de entrada (EFC) alquiladas a distintos operadores, 3 de ellos mediante préstamos hipotecarios garantizados. Los EFC suelen incluir una combinación de cabañas independientes, un centro de vida independiente, un centro de vida asistida y un centro de enfermería especializada dentro de un mismo campus, de modo que el cliente no tenga la necesidad de desplazarse en caso de requerir atención. Los EFC se clasifican como tipo A, B o C dependiendo de los beneficios médicos incluidos en la tarifa de entrada, que se divide en una parte reembolsable y una noreembolsable según el tipo de contrato que escoja el residente.

#. Medical

A 31 de diciembre de 2020 la cartera de NHI incluía 77 instalaciones médicas alquiladas a distintos operadores, 3 de los cuales mediante préstamos hipotecarios garantizados. Las instalaciones médicas del portfolio se dividen en:

• Skilled Nursing Facilities (SNF): La cartera de NHI incluía 72 centros de infermería especializada alquiladas a distintos operadores, 4 de ellos mediante préstamos hipotecarios garantizados. Los SNF brindan una combinación de rehabilitación, infermería especializada intermedia, inclyuendo terapia del habla, física y ocupacional. NHI considera los SNF como instalaciones médicas impulsdas por la necesidad.
• Hospitals (HOSP): A 31 de diciembre de 2020 la cartera de NHI incluía 3 hospitales alquilados a operadores. Los Hospitales proveen un amplio rango de servicios para pacientes hospitalizados y en ambulatorios, incluyendo servicios psiquiátricos y de rehabilitación, y estan sujetos bajo regulaciones locales, estatales y federales. Los hospitales se someten a inspecciones periódicas para que cumplan los estándares de atención médica, de equipamiento e higiene, como condición para la licencia.
• Medical Office Buildings (MOB): La cartera de NHI incluía a inicios de 2021 2 edificios de oficinas médicas alquiladas a operadores, cuyos inquilinos son principalmente médicos y otros profesionales del cuidado. Los MOB se consideran como instalaciones médicas impulsadas por la necesidad, puesto que su uso viene determinado como resultado de una preocupación médica.

#. Fundamentales

Dadas las características especiales de las REIT, puesto que se benefician fiscalmente de repartir la mayoría de sus beneficios entre los accionistas, entre demás características, también se debe tener en cuenta, o analizar, en definitiva, de manera distinta de como lo hacemos para otras compañías. Me he servido de varios artículos para hacer esta lista de fundamentales y determinar claramente si es una empresa a considerar o no.

#. Balance Sheet

Lo más interesante es que la empresa sigue aumentando sus activos de manera orgánica lo que hace aumentar la deuda acordemente.

#. Cuenta de resultados

En este apartado, además de fijarnos como hacemos siempre en los ingresos totales y los ingresos netos, debemos tener en cuenta los Funds for Operations (FFO). El caso de las REIT, el ingreso neto enmascara las ganancias reales de la empresa ya que no tiene en cuenta la depreciación de sus propiedades.

Respecto la deuda actual, el ratio debt/EBITDA de la empresa es de 4,9 veces y es de recibo decir que en 2011 era solamente de 0,5.

#. Cash Flow

#. Dividendos

#. Valoración

#. Debt/EBITDA

#. Cobertura de tipo de interés

También es importante evaluar el tipo de cobertura de intereses de un REIT, ya que como tiene cargas de deudas más altas de lo normal, es importante determinar la facilidad con la que la empresa puede pagar sus gastos por intereses sobre la deuda. Cuanto mayor sea el gasto por intereses, mayor será el impacto que tendrá en el flujo de caja de la empresa, obviamente.

Para calcular la cobertura de intereses:

Así pues, la cobertura de intereses de NHI ronda las 4,5 veces, lo que significa que aunque los FFO de la empresa cayeran un 75% aún podría pagar sus obligaciones de deuda. Una cobertura de 4,5 es muy buena y siempre nos insteresará que se mantenga a estos niveles o superior.