Hace casi un año que no analizo, por decirlo de alguna manera, ningún REIT en el blog. Me he dicho, Inversionador, tienes que mirar alguna acción buena en dividendo para añadir a la cartera; así que he estado buscando algunas opciones y ha aparecido NNN por ahí. Vamos a ver qué tal este REIT, aristócrata del dividendo y eso. Mucho mejor que MPW y NHI probablemente.
Business
Bueno, el caso es que NNN es un REIT que nació en Maryland el año 84, enfocado en propiedades de venta al por menor, como tiendas, restaurantes y locales comerciales de distinta índole. Un pero grande, sin embargo, es que solamente lo hace en USA, con lo que la diversificación geográfica brilla por su ausencia.
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Su modelo de negocio es bastante simple: compra propiedades de venta al por menor y las alquila en modo triple-net a largo plazo; mayormente entre 15 y 20 años. Triple-net, para los no avezados, significa que el inquilino se encarga de todos los gastos intrínsecos a la propiedad; IBI, seguros, mantenimiento y toda la mandanga. El arrendatario, a cambio, adquiere el poder de decisión sobre qué hacer en el inmueble.
Ventas y Propiedades
A finales de 2022, NNN poseía 3411 propiedades repartidas en 48 estados, siendo Texas y Florida las más importantes con un 17,1% y 8,8% de las mismas, respectivamente.
Los inquilinos de NNN representan unas 30 líneas de comercio, siendo las tiendas de comestibles, con un 16,5%, y los servicios de automoción, con un 13,7%, los más importantes. En este sentido, 7-Eleven y Mister Car Wash son sus mayores clientes, con un 4,7% y 4,4% de las ventas totales, de más de 400 clientes.
Son datos relativamente buenos si tenemos en cuenta que solo alquilan a un sector, aunque por eso nos llaman más los REIT’s que abarcan más tipos de negocios.
Algo que nos debe gustar mucho es la tasa de ocupación de NNN, la actual y la histórica, dado que desde 2023 su media es del 98%. La actual es del 99,4%, muy buena, y no baja del 98% desde 2011.
Finalmente, como con cada REIT, otro dato muy relevante es la duración de los contratos de alquiler. Lo más conveniente, como no podría ser de otra manera, es que sean largos de cojones y venzan lo más tarde posible. Con NNN, tenemos que el 50% de los contratos vencen a partir de 2033.
Lo demás está repartido a lo largo de la década, siendo 2027 el peor año. La cuestión es ver qué sucede después esperando que renueven los contratos. En resumen, considero que los números son buenos, el tipo de negocios en que se centra también, aunque lo mejor es que expandiera sus horizontes. Tanto en cuestión de inquilinos como geográficamente. Y eso no sucederá.
Competencia
El sector de REITS’s especializados en retail es importante y, específicamente Realty Income (O) se podría decir que es su mayor competidor. Esta compañía parece la mejor del sector, y por eso es difícil entrar en ella. Ahora mismo está en casi 16 veces el AFFO, y en Alreits la catalogan con una puntuación de 100 sobre 100. NNN 98/100.
Yo, lo que quiero, son compañías baratas que valgan la pena y, por el momento, NNN puede ser más interesante. Me gusta sobre todo su estabilidad –fijaos que en el 2020– y que la directiva parece muy centrada respecto las demás. Aclarar que la tabla cuenta el beneficio neto, NO el FFO, que es lo que debería. Era demasiado trabajo, tú.
Finanzas
Con este tipo de empresas más vale fijarse en el precio sobre su FFO, y NNN está sobre unas 13 veces, algo más decente que Realty Income, aunque para mí algo caro, todavía. También me fijo en que la capitalización es bastante menor, lo cual, me gusta, y que el dividendo también es bastante decente. La deuda tampoco parece nada del otro mundo, pero ahora entraremos con más profundidad en ella.
Por otro lado, en 10 años han aumentado un 50% las acciones, y eso no me gusta. También es cierto, sin embargo, que Realty Income lo ha hecho un 200%.
Balance Sheet
Hoy no hay el gráfico de siempre por qué no tiene demasiado sentido. La mayoría del balance son las propiedades de la compañía, que suman $8 billones, y la deuda, que son $3,7b. Por este motivo, no creo importante fijarme en el ratio corriente.
En este sentido, vemos que el ratio deuda sobre el activo es de un 46%, algo elevada si la comparamos con la de Realty, que está al 36%. Sin embargo, la deuda sobre EBITDA es menor, lo que ciertamente nos habla de una directiva responsable. Ambos son datos buenos imho, y es que al tener la mayoría de deuda no garantizada el tipo de interés de este tipo de REIT’s es algo más elevado. Esto significa que NNN no pone su activo como aval en el préstamo, a cambio de algo más de intereses.
Deuda
Eso significa que los prestamistas ven a NNN como una empresa solvente. Además, la tasa de interés media de la compañía es 3,7%, lo que me parece de chapeau.
Más de la mitad de la deuda vence a partir de 2048, y lo más interesante es que a tasas excelentes de interés. El calendario de la deuda, de este modo, no tiene años complicados ni nada por el estilo, como por ejemplo vimos con MPW.
Cobertura de intereses
De acuerdo a Alreits la cobertura de intereses es de un 4,7 lo que está muy bien. Lo que pasa es que lo calculan en base el EBITDA, igual que el ratio deuda/ EBITDA. Este último lo acepto, pero la cobertura de interés prefiero hacer el cálculo yo en base el FFO, dado que puede cambiar significativamente.
Interest Coverage = FFO / Intereses;
Interest Coverage = $548 / $148 = 3,7 veces
Un 3,7 sigue siendo correcto, pero no notable, y por eso lo prefiero con el FFO. Para entender mejor este dato, es más simple decir que los costes financieros representan un 27% del margen bruto (FFO).
Obviamente, con cualquier empresa de otro sector hasta aquí llegaría el análisis. No en este caso; aunque sí que es un dato que me gustaría ver mejorar.
Income Statement
La compañía aumenta sus ventas y FFO de manera más que suficiente. Los ingresos a un 7% anual y los funds from operations a un 9%. Ahora bien, dado que los REIT’s emiten acciones a mansalva, los FFO por acción solo aumentan a un 5% anual desde 2013.
Para mí son números bastante decentes, y similares a los de Realty Income. Veréis que me centro mucho en comparar ambas compañías, pero estamos hablando casi seguro de la mejor empresa del sector.
Márgenes
Los márgenes están calculados en base el FFO, y cabe decir que son excelentes. Son bastante más elevados que los de la mayoría de empresas del sector, llegando el año pasado a un margen del 70%. En base el beneficio neto, estaríamos hablando de un 45%, lo que nos habla muy bien de la manera de trabajar de la directiva, ya que, además, son márgenes que siguen mejorando.
Rentabilidad
También pasamos de puntillas en este tema, dado que como hemos dicho el balance es algo especial. Aquí, probablemente, lo más significativo es que del mismo modo que los márgenes, son datos que no dejan de aumentar. No me atrevo a decir nada más, sinceramente.
Cash Flows
Los flujos de caja tampoco son lo más importante del mundo, dado que NNN sigue teniendo una política de adquisición de locales muy importante. Esta gráfica, sin embargo, la cuelgo igualmente, y es que nos muestra dos cosas; que siguen aumentando la caja y que tienen cierto margen de maniobra con el dividendo.
Respecto las adquisiciones, en 2022 aumentaron el activo en bienes inmuebles como $800 millones, número muy elevado teniendo en cuenta que el FFO fue de $548.
Dividendo y Buybacks
Lo primero, aclarar que en la gráfica el beneficio por acción, se refiere al FFO por acción. No me he acordado de cambiarlo y ahora me da pereza. Al lío, NNN REIT ha aumentado el dividendo los últimos 32 años, que se dice pronto. A día de hoy la rentabilidad es de un 5,1% y el CAGR 5y de un 3%.
Si lo comparamos con Realty Income, está a la par con la rentabilidad (4,9%), e inferior con el CAGR 5y (3,78%). En realidad son bastante similares, dado que mientras Realty income decidió aumentarlo un 7,1% en 2022, NNN hizo lo propio un 2,9%, a pesar de aumentar el FFO un 16%. No voy a volverme loco, pero me está gustando bastante la compañía y su dividendo.
Finalmente, decir que respecto su FFO, el dividendo está a un 70%, aunque la última década ha oscilado entre un 79-83%.
En cuanto las acciones, pues aquí no hay recompras sino que se emite acciones año a año. Creo que ya he dicho, pero repito, que aumentan a un 4% anual los últimos 10 años, mientras Realty Income lo hacía a un 12%.
Management
Ya he dicho que la directiva me parece, al menos, correcta. A pesar de no saber muy bien como analizar una y todo esto que siempre repito, en esta ocasión, quiero decir que la veo buena. Quizá sea porque tienen un buen negocio, pero es que tampoco creo que sea eso, si no que saben lo que hacen y lo hacen tranquilamente, sin excitaciones.
El CEO es Stephen Horn desde hace exactamente un año, aunque tiene 20 años de experiencia en la directiva, que por sí misma también es muy madura.
La directiva me parece que actúa de la misma manera con la venta y compra de acciones que con el negocio, sin sobresaltos y paso a paso y, además, confiando en la compañía.
En cuanto el sueldo de la directiva ronda siempre entre el 3 y el 4,5%, que no me parece descabellado, con lo cual, no voy a criticarlo.
Puntuación
La puntuación general de NNN REIT es mala. Ciertamente podríamos hacer algunos ajustes, sin embargo, como no lo hago con los demás REIT’s lo dejaremos así. También quiero decir que a pesar de la puntuación, la compañía me deja bastantes buenas sensaciones.
Entrando ahora en la valoración de la acción, me sale que está sobrevalorada con todos los métodos que conozco menos por múltiplos, que está algo barata. Me explico, su precio en base el FFO es de 13 veces, estando el del sector en 14 veces y de Realty Income de 16. Su precio/FFO medio de los últimos 10 años es de 17 y algo, y por eso podría llegar a plantearme su adquisición. Ahora bien, todos los demás indicadores me dicen que no lo haga y no lo haré; hace 6 meses estaba a $38 y ese sería un punto de entrada mucho mejor para mí.
Hay más diferencia entre este punto que con el de la MM1000 sesiones, y aún veo un poco justo añadirla a pesar de que me gusta el dividendo. Si cae más podría ver, pero por ahora he decidido no entrar, a pesar de que hay bastantes puntos que me gustan.
Seguro que ahora empieza a subir como si no hubiera mañana, pero ya me he pillado los dedos con un par de REIT’s y prefiero poner mi dinero en otro sitio. Si el dividendo fuera mayor quizá lo haría, pero un 5% es algo justo con este crecimiento y toda la pesca.
Si tengo que ser sincero, dos años atrás la hubiera adquirido a los precios actuales. Creo que puede ser una buena compra pero voy a esperar de todos modos. ¿Alguien la tiene en cartera o sabe más cosas de NNN REIT, former National Retail Properties?
Un saludooo
